5年后买不起还是随便挑呢？马光远王健林看法一致

　　近些年来，受当下房价下跌走势的影响，如今很多人在购房这一事宜上都选择了观望。

　　房子是人们生活的必需品，是居住的场所，更是家的象征。在传统文化中，一直有着“有房才有家，先成家再立业”的说法，足见房子在国人心目中不只是一个栖身之地，更多时候是被当作家庭。因此，一套房子或许直接决定着一个家庭的幸福水平。但大家也都明白，当前房价很高，由于过去数十年房价不断上涨，导致如今房价愈发高涨，已经达到大部分人都难以承受的地步。正因如此，房子渐渐成为了一种投资品，同时也成为了财富的象征，甚至慢慢和人们的爱情、婚姻有所牵连。当下在城市里，年轻人恋爱和结婚都需要房子，并且房子还与孩子的教育以及医疗福利密切相关。所以可以看出，房子对人们极为重要，对于生活在城市中的人来说，房子更是有着非凡的意义。如果在城市中没有房子，那么想要在城市里过上幸福安定的生活将会非常困难。

　　根据国家统计局的最新数据，截至6月份，全国平均房价已达到9300元/平方米。尽管与2023年的水平相比有所下调，但总体房价依然维持高位。因此，高企的房价使得众多民众难以承担购房之重。据统计，目前我国约有2.4亿人选择租房生活，租房虽能暂时满足基本居住需求，却难以从根本上解决住房难题，原因在于租客往往无法享受多种权益，也难以在租住环境中获得归属感与安全感。面对高昂房价，许多人确实难以承受购房之重。

　　上海易居研究院的调查数据进一步揭示了问题，全国100城和50城的平均房价收入比分别高达9.2和13.3，这意味着在这些城市，家庭若欲购房，需在不考虑其他开支的情况下连续工作9.2年至13.3年。

　　此外，过去二十年间，房价上涨速度持续超越居民收入增长，加剧了购房难度，使得原本就难以购房的人群更加望而却步。有粉丝向笔者反映，即便努力工作一年，与首付的差距反而拉大；也有原本计划全款购房的人，几年后发现积蓄仅够支付首付。

　　然而，过去房价的快速上涨也有其双面性。对于未购房者而言，购房门槛日益增高；但对于已购房者及房产投资者而言，房价上涨则带来了显着的财富增值，尤其是多套房产的投资者，仅凭房产投资便实现了财富自由。

　　关于房价能否继续上涨这一问题，着实是一个繁杂且受众多因素影响的论题。回顾过去 20 多年的情况，房价上涨主要归因于住房资源的稀缺以及城镇化的迅速推进。不过，伴随时代的发展和房地产市场的逐步成熟，未来房价的走向会受到更为多元的因素约束。

　　首先，就住房资源的供需关系而言，当下我国的住房资源已较为充足，甚至存在过剩的情况。较高比例的城镇家庭拥有住房，并且户均住房套数超过 1.5 套，这意味着市场上的住房供应已能满足多数家庭的居住需要。此外，人均住房面积也远远超过欧美发达国家的水平，进一步证明了住房资源的丰富程度。

　　其次，尽管城市中仍有一部分人没有房子，尤其是那些选择租房的群体，但这并不代表他们完全没有购房的能力或意愿。恰恰相反，这部分人群常常因房价过高而暂时无法达成购房的愿望。然而，随着国家针对房地产市场调控政策的不断优化，以及居民收入水平的持续提升，未来这部分人群的购房需求有望逐步得到释放。

　　然而，需要留意的是，房价的涨跌并非仅仅由供需关系决定，还会受到政策环境、经济形势、人口结构、居民收入水平等诸多因素的左右。比如，政府对房地产市场的调控政策会直接左右房价的走势；经济形势的优劣也会影响居民的购房能力与意愿；人口结构的变化（如老龄化的加剧）可能会降低对住房的需求；而居民收入水平的提高则可能为房价上涨提供支撑。

　　综上，尽管过去 20 多年房价持续上扬，但未来房价的走势会更为复杂多变。在住房资源相对充足、政策调控不断强化的背景下，房价大幅上涨的可能性相对较低。但同时也要清楚，房价的涨跌具有区域性和差异性，不同城市、不同区域的房价走势可能存在差异。

　　面对高房价，刚需购房者的心态确实复杂且矛盾。他们既希望房价能有所下降，以便自己能以更合理的价格购房，又担心房价的持续下跌会导致资产贬值，影响个人财富。同时，他们还担心房价会在某个时刻突然反弹上涨，使得购房变得更加困难。

　　进入2024年下半年以来，随着房价的持续走低，这种矛盾心理在刚需购房者中愈发明显。他们开始犹豫，是否应该趁现在房价较低时购房，还是继续观望，等待更好的时机。然而，对于“如果人们在2025年还不买房，5年后买不起还是随便挑”的问题，很难给出一个确定的答案。

　　马光远过去长期对房地产行业保持着乐观的态度，特别是在 2020 年初，他坚决看好这个行业的未来走向。但是，几个月之后，他的态度有了明显的转变，毫不隐晦地发出警告：“当下在三四线城市投资房产，简直就是在玩火。”另外，在今年年初，他清晰地表明，“房住不炒”或许会成为长期的调控主调，这象征着房地产行业黄金时代的落幕，房产已不再是大众投资的理想选择。倘若还想通过投资房产来获取收益，就必须具备极强的专业素养。

　　很明显，马光远如今不再一味地看涨房价，特别是对三四线城市的房价，他持有谨慎且看跌的态度。然而，针对一二线城市的房价未来走势，他依旧保持着乐观，并提出了“三个 20%”的理论，即未来的增长潜力会集中在 20%的城市、20%的房企以及这些城市里 20%的房产当中。这表明，虽然大众投资房产的好时机已经过去，但仍有少量优质房产具有投资价值，其价格有希望继续上涨。这一观点存在一定的合理性，因为一二线城市有持续不断的人口流入，为房价提供了有力的支撑。

　　王健林早在 2013 年便明确地表达了他对于未来十年楼市发展的预测。他格外看好一二线热点城市的房价走向，原因在于这些城市经济具备巨大的潜力，能够不断吸引人口的流入，为房价的上涨筑牢了坚实的根基。事实也验证了他的论断，从 2013 年开始，这些城市的房价确实出现了明显的增长。然而，对于三四线城市，王健林则持有保留的看法，觉得其人口流失状况严重，经济相对滞后，房价的上涨空间较为有限。但让人意外的是，2015 年之后三四线城市的房价也经历了大幅的上扬，这主要是由于棚改货币化安置政策的推动作用。即便如此，很多专家仍然认为王健林的最初想法没错，因为政策因素是这一轮上涨的主要推动力。

　　当下，随着棚改政策逐步退场，旧改政策接力而上，三四线楼市的资金以及拆迁户的支撑力明显减弱。在过去的一两年里，众多三四线城市的房价已经呈现出滞涨甚至下跌的态势。这进一步证明了在楼市调控政策之下，房屋正在逐步回归居住的本质，房价的涨跌最终还是要依靠人口流动这一核心要素。

　　对比王健林和马光远的观点，二者在楼市未来的发展方向上达成了一致，都着重强调人口是决定房价走势的关键所在。在未来的五年里，人口持续流入的一二线城市房价有希望继续平稳地上升，购房的压力可能会进一步加大；相反，人口外流的三四线城市房价则可能因为人口的减少而逐渐走低，购房的选择或许会更加多一些。